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QUELQUES NOUVEAUTES et ACTUALITES

Chaque année apporte son lot de nouveautés juridiques ou fiscales.
Il n'est pas possible d'en faire une liste complète et détaillée. Voici quelques modifications récentes intéressant plus spécialement le notariat.

QUELQUES NOUVEAUTES

ASSOCIATIONS SYNDICALES

CHANGEMENT DE REGIME MATRIMONIAL

DIVORCE

DONATION AUX ENFANTS ET PETITS ENFANTS MAJEURS

DROITS DE MUTATION PAR DECES
(abattements)

INSAISISSABILITE

PLUS-VALUES IMMOBILIERES

REDUCTION TEMPORAIRE DES DROITS DE DONATION

REPARTITION DES CHARGES de CO-PROPRIETE

VALEUR de l'USUFRUIT

EN PROJET

Associations syndicales

La législation sur les associations syndicales (fort ancienne), vient d'être entièrement refondue.
Ces associations peuvent se rencontrer dans de nombreux domaines, et notamment dans les lotissements, généralement pour la gestion des espaces verts et des voiries.
Les notaires auront maintenant l'obligation d'interroger l'association avant toute vente, et il pourra être fait opposition sur le prix en cas d'arriérés de charges, comme cela existe sous le régime de la co-propriété.
Observations
Si vous êtes propriétaire dans un lotissement ancien, il est tout à fait possible qu'une association syndicale existe et que vous n'en ayiez pas connaissance, celle-ci ayant été mise en sommeil, bien que non mentionnée dans votre titre de propriété.
Il sera peut-être nécessaire de la faire revivre, éventuellement pour refondre les statuts, mais surtout, afin d'éviter tout retard lors de la vente d'un bien.

Changement de régime matrimonial

Les changements de régime matrimonial emportant accroissement de la communauté (remplacement d'une séparation de biens par une communauté, remplacement d'une communauté légale par une communauté universelle...), donnent notamment lieu à perception d'une taxe de 0,60% sur les actifs immobiliers, après homologation du changement de régime.
Il y a exonération de cette taxe, ainsi que des droits de timbre et d'enregistrement.
Attention
Cette mesure :
-est limitée au 31 décembre 2005,
-ne profite pas à tous les changements de régime matrimonial.
Conseils
L'exigibilité de la taxe de 0,60% (à laquelle il faut ajouter le salaire du conservateur des hypothèques, soit 0,10%), est souvent ignorée du grand public.
Si elle n'est pas perçue, pour une raison ou une autre, après homologation du changement de régime, l'administration la percevra lors de la vente du bien, ou lors du décès.
C'est peut-être l'occasion de se mettre en règle, et de profiter de l'exonération temporaire.

Divorce

La législation sur le divorce vient d'être modifiée. L'objectif est de la moderniser et de dédramatiser les conflits.
Le divorce peut être prononcé :
-par consentement mutuel,
-par acceptation du principe de la rupture du mariage,
-par suite de l'altération définitive du lien conjugal (par exemple cessation de communauté de vie depuis au moins 2 ans),
-pour faute.
Le rôle du notaire a été accru, afin d'accélérer les partages, et de faciliter les liquidations anticipées.
Conseils
N'hésitez pas à prendre contact avec le notaire, avant même toute procédure, soit seul, soit mieux avec votre conjoint.
Bien entendu, cela ne retire pas le rôle de l'avocat, mais le notaire pourra vous aider et vous guider, notamment pour la liquidation de votre régime matrimonial.
Cela pourra faciliter grandement vos relations futures, et éviter des sources de conflits. Il n'est pas rare en effet que la jouissance de la maison commune soit attribuée à un des époux, à charge par lui de payer des emprunts, ou que la maison soit attribuée à un époux à charge de soulte, sans plus de précision. De telles conventions ne règlent rien, bien au contraire.

Donation aux enfants et petits enfants majeurs
(dite mesure Sarkozy)

Le dispositif connu sous ce nom, permet une donation au profit de ses enfants et petits enfants, en franchise d'impôt, dans la limite de 30.000 euros, par donateur et par donataire.
Ce dispositif s'ajoute aux abattements actuellement existants.
Attention
Cette mesure :
-est limitée au 31 décembre 2005 (mais possibilité de déposer l'acte jusqu'au 31 janvier 2006!),
-ne profite qu'aux bénéficiaires majeurs,
-ne peut être utilisée que pour des donations de sommes d'argent,
-bénéficie également aux neveux et nièces, lorsque le donateur n'a pas de descendant.
Conseils
Vous pouvez vous procurer directement auprès de l'administration, l'imprimé n° 2730, nécessaire à la déclaration de ces dons.
Il peut néamoins être important de consulter votre notaire, afin d'en étudier avec lui les conséquences futures entre vos héritiers, même si vous les faites tous profiter de cette mesure.

Insaisissabilité

La loi dite "Dutreil" permet à diverses catégories de personnes exerçant leur activité à titre individuel, et en premier lieu aux artisans, de rendre leur résidence principale insaisissable.
A cet effet, il y a lieu de faire une déclaration devant votre notaire, qui en assurera la publication, ce qui mettra votre maison à l'abri de vos créanciers.
Attention
Ces dispositions améliorent de manière importante la situation des entrepreneurs individuels, mais :
-cette déclaration ne servira à rien si vous vous portez caution auprès de votre banque, et si vous donnez votre maison en garantie,
-seule votre habitation est protégée,
-si vous disposez d'un bureau ou d'un atelier incorporés à votre habitation, ils ne seront pas protégés, et vos créanciers pourront les saisir,
-dans ce cas, vous devrez en plus faire établir un état descriptif, ce qui augmentera de manière importante le coût de l'acte.
Conseils
Il peut être très utile d'installer votre bureau ailleurs que dans votre habitation, et en tout cas, de l'isoler de celle-ci (quitte à envisager une baraque de chantier posée dans votre jardin ?).

Plus-values immobilières

Les plus-values réalisées par un particulier à l'occasion de la vente d'un bien immobilier, ne sont plus à déclarer par lui.
Elle sont remplacées par une sorte de "prélèvement à la source", fixé forfaitement à 16% (plus contributions sociales, soit au total 27%).
C'est le notaire qui calcule la plus-value, et verse le montant de l'impôt exigible, lors de la publication de l'acte de vente.
Notons que si certaines exonérations disparaissent, l'exonération pour résidence principale est maintenue, et que le délai pour ne pas être imposable au titre des plus-values, est désormais de 15 ans.
Ce régime est également applicable aux cessions réalisées par des sociétés civiles immobilières, chaque associé étant imposé pour sa quote part dans le prix.
Attention
Les cessions de parts sociales, et notamment de SCI, obéissent à des règles d'imposition différentes.
Calculs
Vous trouverez sur ce site un calcul en ligne pour vos plus-values immobilières.

Réduction temporaire des droits de donation

Les donations et donations-partages bénéficient d'une réduction des droits de mutation.
La loi distingue désormais :
-les donations en pleine propriété, pour lesquelles la réduction est de 50% si le donateur a moins de 65 ans, et 30% s'il a moins de 75 ans,
-les donations avec réserve d'usufruit, pour lesquelles la réduction est respectivement de 35% et 10%.
Mesures provisoires
Pour les donations en toute propriété consenties avant le 31 décembre 2005, la réduction est portée à 50%, et sans condition d'âge.
Conseils
Pendant cette période transitoire, il peut être moins coûteux, contrairement aux apparences, de consentir une donation en pleine propriété, plutôt qu'une donation avec réserve d'usufruit.
Faites réaliser une simulation chiffrée par votre notaire.
Calculs
Vous trouverez sur ce site un calcul en ligne pour chiffrer les droits de mutation, et les éventuelles économies réalisables.

Répartition des charges de co-propriété

Lors de la vente d'un bien inclus dans une co-propriété, il est nécessaire de procéder à la régularisation des charges. Celles-ci peuvent se décomposer en 2 groupes :
-les charges courantes,
-et celles exceptionnelles, notamment pour travaux décidés antérieurement à la vente, réalisés ou non, et pour lesquels les appels de fonds n'ont pas encore été réalisés.
Contrairement à ce qui se passait antérieurement, le syndic ne procède plus à aucune régularisation. Il se contente de recouvrer les appels de fonds auprès du propriétaire dont il a connaissance à la date de l'appel.
C'est donc aux intéressés (vendeur et acquéreur), de régler le problème directement entre eux. Le notaire est seulement tenu de notifier la vente au syndic, avec indication du nouveau propriétaire.
Conseils
Ce problème de répartition de charges est à convenir de manière précise dès la signature du compromis, en mentionnant qui paye quoi. Après, il sera souvent trop tard.
Il faut notamment bien préciser qui paiera les éventuels appels de fonds pour des travaux décidés antérieurement à la vente, réalisés ou non.
La situation est la même pour l'impôt foncier de l'année en cours. Il est stipulé dans tous les actes que l'acquéreur sera redevable depuis l'acquisition, mais le fisc ne connaît que l'ancien propriétaire.
L'idéal serait que le notaire, au moment de la vente, établisse un décompte détaillé entre vendeur et acquéreur, et procède aux réajustements, afin d'éviter tout risque de conflit.

Valeur de l'usufruit

La valeur de l'usufruit "fiscal", et dont l'usage est obligatoire dans la quasi totalité des cas (vente, donation, succession), est modifiée, pour tenir compte de l'allongement moyen de la durée de vie.
A titre d'exemple, cette valeur, qui était fixée à 10% pour une personne âgée de plus de 70 ans (qu'elle en ait 71 ou 91), est portée à 30% (le taux de 10% s'appliquant au-delà de 90 ans).
Attention
Cette modification a pour conséquence de modifier de manière importante la part taxable fiscalement recueillie par un conjoint survivant (l'usufruit passant alors de 10% à 30% pour une personne âgée de 70 à 80 ans).
Conseils
N'hésitez-pas à recontacter votre notaire afin de faire un tour d'horizon avec lui, et d'étudier notamment l'utilité ou non de réaliser ce que l'on appelle en langage courant un changement de régime matrimonial .

Réduction des droits de mutation par décès

La loi de finances 2005 a :
-porté l'abattement au profit des enfants et descendants, à 50.000€,
-institué un abattement général, également de 50.000€, au profit des descendants, ascendants et conjoint survivant.
Attention
Les modalités de répartition entre les héritiers, de ce nouvel abattement général, sont assez complexes.
Calculs
Vous trouverez sur ce site un calcul en ligne pour évaluer les droits de mutation par décès.

Remarques

Le grand public est souvent informé par la presse, de certaines modifications.
Il ne faut pas perdre de vue que certaines de ces mesures sont d'ordre politique, et que c'est alors "l'effet d'annonce" qui est recherché.
Et il n'est pas rare :
-que la loi soit votée, et que les décrets d'application se fassent attendre fort longtemps,
-ou à l'inverse, que la loi soit immédiatement applicable, sans que les notaires (et autres juristes), soient informés des modalités d'application.
Il ne faut pas non plus, notamment pour les mesures fiscales, s'y précipiter tête baissée. Faites le point avec votre notaire, l'application et l'utilisation n'en étant pas toujours simples.