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CONSEILS AVANT D'INVESTIR
Vous envisagez d'investir. En ce domaine plus que dans d'autres, il est difficile de conseiller de manière générale. Voici seulement quelques avis "pratiques".
pourquoi investir ?
à qui s'adresser ?
défiscalisation
quelle stratégie adopter ?
Rôle du notaire
Pourquoi investir ?
C'est la première question à se poser.
La réponse peut venir de son propre statut professionnel. Par définition, le chef d'entreprise, qu'il soit artisan, commerçant, profession libérale, en nom propre ou sous forme sociale, investira dans son outil de travail, que ce soit pour le créer, pour le développer, ou simplement pour survivre face à la concurrence.
Dans tous les autres cas, que l'on soit salarié, ou chef d'entreprise pour ses besoins privés, les réponses peuvent être diverses :
-cela peut tout d'abord être pour se loger, et ne plus payer de loyer,
-cela peut être simplement pour se constituer un complément de revenus immédiat,
-cela peut être pour se constituer un complément de retraite, ou éventuellement envisager une retraite anticipée,
-cela peut être en prévision d'un risque calculé (maladie, décès prématuré, handicap, vieillesse),
-cela peut être en vue de la constitution et la transmission d'un patrimoine,
-cela peut être simplement pour en profiter et se faire plaisir.
Observations
Il faut se poser cette première question avant d'aller plus loin.
Pourquoi en effet (et le cas est fréquent), se constituer des revenus, et augmenter ainsi ses propres revenus et ses impositions, alors que l'on n'en a pas besoin?.
Avec quel degré de risque ?
C'est la deuxième question à se poser, et la réponse n'est pas toujours évidente. Pire, les informations données peuvent être trompeuses, sinon mensongères.
Tout le monde sait (ou est censé savoir), que des actions sont des placements dits "à risque", qui peuvent tout aussi bien se révéler excellents, ou tout au contraire catastrophiques. Les meilleurs "analystes financiers" sont loin d'être infaillibles.
Mais des placements apparemment sans risque, ou présentés comme tels, peuvent parfaitement en comporter, qu'il s'agisse de produits financiers prétendus "garantis", ou même d'immobilier. Méfiez-vous du chant des sirènes vous promettant une plus-value à tous les coups.
Observations
Ayez présent à l'esprit que dans la quasi totalité des cas, la personne qui vous conseille un "produit", est intéressée à la vente de ce produit, sur lequel elle touchera une commission. Son intérêt ne sera pas forcément le vôtre.
Avec quel degré de soucis ?
C'est un point à ne pas négliger.
Gérer sois-même un portefeuille d'actions est un exercice constant, à réserver aux amateurs de sensations fortes.
La fiscalité est de plus en plus complexe (et changeante). Remplir toutes ses obligations fiscales (et être en règle avec toutes), est loin d'être évident.
Un "placement" dans l'immobilier, que l'on pouvait il y a quelque temps encore qualifier de "bon père de famille", ne l'est plus. Un locataire peut parfaitement ne pas payer son loyer, commettre des dégradations au logement, ou refuser de partir alors que vous avez besoin de ce logement (ou partir sans laisser d'adresse). Et ce ne sont pas des hypothèses d'école.
Observations
Indépendamment du temps à y consacrer, la gestion de votre patrimoine, avec ses soucis, peut rapidement vous gâcher la vie. Il vous faudra peut-être envisager d'en déléguer la gestion, à une ou plusieurs personnes, qu'il vous faudra choisir avec soin.
Avec quels moyens ?
Curieusement, ce n'est pas la question fondamentale.
Bien évidemment, on ne pourra pas réaliser la même chose en disposant d'une fortune, d'un peu d'économies, ou de presque rien. Mais il est tout à fait possible de se constituer un petit patrimoine, même avec peu d'économies.
Le recours à l'emprunt est un moyen privilégié pour y parvenir.
A qui s'adresser ?
De nombreux professionnels peuvent être impliqués dans une opération d'investissement : le notaire, le banquier, l'assureur, le promoteur, le conseiller financier (?), le comptable, l'agent de change ...
Chacun agit dans le domaine de sa spécialité, et il vous faudra faire appel à un ou plusieurs de ces intervenants. Ceci n'est pas forcément un inconvénient, et peut se révéler un avantage : que penser en effet d'un conseiller qui se prétendrait capable d'investir pour votre compte, gérer et administrer tous vos biens ?
Investir implique en réalité plusieurs étapes :
-l'organisation de votre patrimoine,
-l'acquisition du produit,
-sa gestion.
Or, dans la pratique, la première étape est presque toujours négligée. C'est généralement sur les conseils de son banquier, de son assureur, de son comptable ou d'une revue spécialisée, que l'action d'investissement sera déclenchée, et pour un produit ou un type de produit déterminé.
Observations
Souscrire un plan épargne logement ou un ixième contrat d'assurance vie à 80 ans, n'est pas forcément la bonne solution. Le produit qui vous est proposé par votre interlocuteur, même s'il n'est pas mauvais dans le principe, ne vous convient pas obligatoirement, n'est pas forcément le meilleur, et peut n'être qu'un "produit d'appel".
Temps de réflexion
Avant la décision définitive, il serait bon de se livrer à un temps de réflexion, seul, ou mieux, avec un professionnel (autre que le prescripteur du produit) :
-ce produit entre-t'il dans votre stratégie patrimoniale?,
-est-il de qualité bonne, moyenne ou mauvaise?
-y a t'il des détails importants que vous n'avez pas vus (ou que l'on aura omis de vous "signaler").
Observations
Pour ne parler que de l'assurance-vie, tous les contrats ne se valent pas, et certains peuvent même être à déconseiller. L'impossibilité de procéder à des avances peut être pénalisant. Une clause bénéficiaire "passe-partout" peut se révéler grave de conséquences.
Défiscalisation
La défiscalisation est souvent l'élément déclencheur d'un investissement. Ce terme recouvre dans le langage courant, la recherche d'une économie au titre de l'impôt sur le revenu.
Le cas le plus classique (bien que le plus mouvant, car les conditions d'application sont très souvent modifiées), est l'investissement dans l'immobilier neuf (ou ancien avec travaux), en vue de la location.
D'autres types de défiscalisation existent, dans le même but, mais s'adressent davantage à une clientèle "informée" ou plus lourdement fiscalisée.
Certains investissements peuvent également viser à diminuer le montant de l'impôt sur la fortune ou des droits de mutation en cas de donation ou de décès.
Il ne faut pas perdre de vue :
-que vous avez de fortes chances d'acquérir au "prix fort" un bien "défiscalisé", et que vous risquez de le revendre à perte, ou avec des contraintes,
-que chaque fois que l'on tente (même légalement), d'atténuer le poids des impôts, l'administration veille.
Attention
La défiscalisation ne doit pas être, et de loin, le seul critère de votre choix. Mesurez bien les avantages, les inconvénients et les autres possibilités.
Soyez particulièrement vigilant auprès des "marchands de défiscalisation". Acheter un appartement je ne sais où, malgré une garantie (provisoire) de loyer et une économie d'impôts sur le revenu, peut conduire à quelques désillusions.
Autres possibilités
Dans le cadre d'un investissement immobilier, plutôt que de raisonner défiscalisation, il peut être très intéressant d'acquérir de l'ancien, et d'y réaliser des travaux d'amélioration. Ils sont déductibles, et peuvent vous constituer un déficit foncier. Le prix de revient de votre investissement sera très certainement inférieur à du neuf.
D'autres formes de placement peuvent se révéler intéressantes fiscalement (par exemple contrats d'assurance vie, exonérés de droits de mutation jusqu'à un certain montant, et permettant des retraits, au-delà d'un certain délai, non fiscalisés, ou très faiblement).
Les versements à des plans retraite complémentaire peuvent également permettre de réaliser des économies d'impôts sur le revenu.
Attention
Certains peuvent être tentés d'échapper à l'impôt en souscrivant des bons anonymes. C'est tout le contraire qui se produit : ils sont soumis au prélèvement libératoire, aux contributions sociales et à l'impôt de solidarité sur la fortune : autant dire qu'ils ne rapportent rien, et peuvent attirer l'attention du fisc, car ils sont rarement aussi anonymes qu'on pourrait le penser.
D'autres peuvent être tentés par des placements à l'étranger. La plus grande prudence est de mise.
Montages juridiques
Il peut être intéressant, pour obtenir une réduction des droits de mutation ou d'impôt de solidarité sur la fortune :
-de constituer un groupement foncier agricole, et de consentir un bail à long terme,
-de réaliser un démembrement de propriété,
-de scinder une entreprise en plusieurs entités juridiques, et de les coiffer par une holding,
-etc...
Ces montages juridiques concernent davantage des personnes disposant d'un patrimoine d'une certaine importance, et sont généralement utilisés pour faciliter une transmission d'entreprise ou de patrimoine.
Plus modestement, il peut être intéressant pour une société normalement soumise à l'impôt sur le revenu, d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
Attention
Les montages destinés à diminuer le montant des impositions (ou à y échapper), ne sont pas interdits, mais ils ne doivent pas avoir cela pour seul objectif.
La limite est souvent floue, et l'administration dispose d'une arme absolue, qui est celle de "l'abus de droit". Les sanctions peuvent être lourdes.
Quelle stratégie adopter ?
Se constituer un patrimoine, est le fruit (sauf exception), de nombreuses années, ou de toute une carrière.
Le conserver et le maintenir "en bon état", ou mieux, le développer, n'est pas forcément chose facile.
Le transmettre, si rien n'est préparé, peut se révéler catastrophique, et obliger à en sacrifier une partie afin de payer les droits de mutation.
Il est tout à fait possible d'agir au coup par coup, en fonction des opportunités, de ses rentrées d'argent, ou sur les conseils pressants de son banquier.
Mais il semble préférable de se définir une "stratégie à long terme". Celle-ci pourrait se décomposer en plusieurs phases :
-début de vie active : constitution du patrimoine
L'investissement immobilier, avec recours à l'emprunt, semble une bonne solution.
-milieu de vie active : diversification du patrimoine
D'autres formes de placement peuvent être recherchées (bourse), avec mise en place de plans retraite.
-fin de vie active : conversion du patrimoine
Les liquidités et la diminution des soucis de gestion peuvent être recherchés (assurance vie). Il peut être utile de réfléchir à la transmission de son patrimoine.
Principes
En fonction de son âge, et du temps dont on dispose, on pourra privilégier les chances de plus-values, ou au contraire, la sécurité.
L'effet "boule de neige" devra être recherché : plutôt que de conserver un bien immobilier dont l'emprunt est achevé, il peut être plus intéressant de le vendre, et d'en acquérir un ou plusieurs autres, en ayant à nouveau recours à l'emprunt.
Ne sous-estimez pas les risques de loyers impayés, ni les effets de la fiscalité à moyen et long terme : en début d'emprunt, vous paierez en majorité des intérêts, déductibles; mais en fin d'emprunt, vous paierez les mêmes échéances, avec peu d'intérêts déductibles, ce qui fera grimper votre imposition sur le revenu et vos contributions sociales.
Dans tous les cas, il semble nécessaire de ne pas "mettre tous ses oeufs dans le même panier", et de diversifier ses placements (sans pour autant en détenir des multitudes de petits). Il n'est pas forcément prudent de ne posséder que des appartement de type T1 dans une même ville, ni de ne disposer que d'un contrat d'assurance vie largement garni.
Rôle du notaire
Vous connaissez bien entendu le rôle du notaire dans le cadre d'un investissement immobilier, défiscalisé ou non. C'est lui qui officialisera l'acte de vente.
Mais son rôle ne se limite pas à cela :
-il pourra vous conseiller sur la fiscalité de votre investissement,
-s'il pratique la négociation et la gestion, il pourra vous aider à trouver la maison ou l'appartement que vous cherchez à acquérir, et même, rechercher un locataire et s'occuper de la gestion,
-il pourra vous conseiller pour la transmission de votre investissement.
Unofi
La profession notariale dispose d'un organisme financier, l'UNion NOtariale FInancière, assez peu connue du grand public.
Celle-ci peut proposer, par l'intermédiaire de votre notaire habituel, des produits de placements financiers classiques.
Mais son intérêt réside surtout dans l'assistance qu'elle peut apporter aux notaires dans le cadre de montages de dossiers complexes.
Gestion de patrimoine
Quelques notaires pratiquent ce que l'on appelle la "gestion de patrimoine".
En réalité, le notaire n'est pas, par définition (et il n'en a pas le droit), un banquier ni un gestionnaire de portefeuille de titres. Son rôle consiste à conseiller l'organisation et la composition du patrimoine (sous l'angle du rapport, ou dans l'optique de sa transmission), pouvant aller jusqu'à la préconisation de produits, immobiliers ou non.
Cette page n'a pas la prétention de faire un tour complet de ce qui touche à l'investissement, mais seulement à éveiller votre attention ou votre curiosité, et sur les services, méconnus, que peut vous rendre un notaire en la matière.
